Si planea un proyecto grande en su casa en Florida, probablemente le pedirán que firme un Aviso de Inicio (Notice of Commencement). Parece un trámite de rutina, pero es parte del sistema que lo protege de pagar dos veces por el mismo trabajo. Esto es lo que es y lo que debe hacer.
Qué es
Un Aviso de Inicio es un formulario corto, registrado en los archivos oficiales del condado, que indica que va a comenzar una mejora en su propiedad. Según la ley de Florida:
- El propietario lo registra en la oficina del secretario del tribunal (clerk) antes de que empiece el trabajo en la propiedad.
- El propietario debe firmarlo. La ley de Florida dice que nadie más puede firmarlo en su lugar.
- Queda anulado si el trabajo no empieza dentro de los 90 días después de registrado, y por defecto tiene vigencia de un año.
Por qué importa: pagar dos veces
El propio formulario incluye una advertencia en mayúsculas: los pagos hechos después de su vencimiento se consideran indebidos y pueden hacer que usted pague dos veces por las mejoras a su propiedad. Florida exige que las tarjetas de permiso de construcción lleven una advertencia similar sobre no registrarlo.
La razón es esta: en Florida, los subcontratistas y proveedores que trabajaron en su casa pueden tener derecho a un gravamen sobre su propiedad aunque usted le haya pagado al contratista principal. El Aviso de Inicio, el Aviso al Propietario y las liberaciones de gravamen funcionan juntos para que usted sepa a quién se le debe dinero y pueda asegurarse de que se le pague.
Cuándo lo necesita
- La ley de Florida exime de la mayoría de estas reglas las mejoras cuyo precio de contrato directo es de $2,500 o menos.
- En cuanto a los permisos, se debe presentar una copia del aviso registrado ante el departamento de construcción antes de la primera inspección cuando el contrato directo es mayor de $5,000.
- Esa regla de permisos no aplica a un contrato directo para reparar o reemplazar un sistema existente de calefacción o aire acondicionado por menos de $15,000.
Según las instrucciones de permisos del propio condado de Broward, el Aviso de Inicio es obligatorio para trabajos con un valor de $5,000 o más, y de $15,000 o más para reparación o reemplazo de aire acondicionado. El documento del condado indica que se presenta en la División de Registros, Impuestos y Tesorería, en el 115 South Andrews Avenue, Oficina 114, Fort Lauderdale (954-831-4000, records@broward.org). Las ciudades con su propio departamento de construcción pueden tener sus propias instrucciones, así que consulte con la que emite su permiso.
El Aviso al Propietario
Un subcontratista o proveedor que no tiene un contrato directo con usted puede enviarle un Aviso al Propietario (Notice to Owner). La ley de Florida dice que debe entregarse antes de empezar, o a más tardar 45 días después de empezar, a aportar mano de obra o materiales. El formulario advierte que si no se les paga, podría haber un gravamen sobre su propiedad y usted podría pagar dos veces.
Un Aviso al Propietario no es una factura ni significa que algo esté mal. Es una lista de a quién debe asegurarse de que se le pague. Guarde todos los que reciba.
Liberaciones y la declaración jurada de pago final
- La ley de Florida dice que quienes reciben dinero deben entregar liberaciones parciales por ese pago. Pida a su contratista una liberación de gravamen cada vez que haga un pago, y también a quien le haya enviado un Aviso al Propietario.
- Antes del pago final, su contratista le entrega una declaración jurada de pago final que indica que se les pagó a todos, o que enumera a quién no se le ha pagado y cuánto. La ley de Florida exige que el contratista la entregue al menos 5 días antes de presentar una acción para hacer valer un gravamen.
Lista sencilla
- Si su proyecto supera el límite, firme y registre el Aviso de Inicio antes de que empiece el trabajo, o asegúrese de que su contratista lo haga con su firma.
- Guarde una carpeta: el aviso registrado, cada Aviso al Propietario y cada liberación de gravamen.
- Pague por etapas y pida una liberación de gravamen con cada pago.
- Pida la declaración jurada de pago final antes del último cheque.
- Asegúrese de que su contratista tenga licencia para el trabajo: nuestra verificación de licencia gratis toma dos minutos.
Esta es información general, no asesoría legal. Para un proyecto grande, un abogado de bienes raíces puede revisar su contrato y los documentos de gravámenes.